Veranda vergunningvrij: de regels op een rij

Ons artikel over de vergunning voor een veranda legt de hoofdlijn uit: achtererfgebied, welstand, beschermd stadsgezicht en het Omgevingsloket. Wat daar niet in staat, zijn de getallen. Hieronder staan de maten en grenzen die gelden voor een vergunningvrij bijbehorend bouwwerk, waaronder een veranda valt. Die voorwaarden staan niet in het Besluit bouwwerken leefomgeving; dat besluit regelt de bouwtechnische kant. Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking is getreden, zit het ruimtelijke deel van deze regels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan van uw gemeente. Het gaat om landelijke standaardregels die bij die invoering in elk omgevingsplan zijn opgenomen, maar een gemeente kan ze aanpassen. De regels kunnen daardoor per gemeente verschillen en uw gemeente heeft het laatste woord. De vergunningcheck op het Omgevingsloket geeft voor uw adres een indicatie; zekerheid geeft alleen uw gemeente.

Alles begint bij de vraag of uw bouwplan in het achtererfgebied ligt. De grens daarvan is een lijn die het hoofdgebouw doorkruist op een meter achter de voorkant van de woning en vanaf daar op gelijke afstand van het openbaar gebied verder loopt. Praktisch: de tuin achter uw huis hoort erbij, een deel van de zijtuin meestal ook, de strook langs de voorkant niet. Bij een hoekwoning valt de zijtuin langs de straat vaak buiten het achtererfgebied. Ligt de veranda buiten dat gebied, dan is de vergunningvrije route niet van toepassing.

De oppervlaktegrens wordt niet over uw hele perceel gerekend, maar over het bebouwingsgebied. Dat is het achtererfgebied plus de grond onder latere uitbreidingen van het huis; de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw hoort er niet bij. In de berekening tellen alle bijbehorende bouwwerken in dat gebied mee, ook wat er al staat en ook wat met vergunning is gebouwd. Een schuur, een garage of een eerdere uitbouw gaat dus af van uw ruimte.

De grens zelf is getrapt. Is het bebouwingsgebied niet groter dan 100 m², dan mag daarvan maximaal 50 procent bebouwd zijn. Is het groter dan 100 m² en niet groter dan 300 m², dan geldt 50 m², vermeerderd met 20 procent van het deel boven de 100 m². Is het groter dan 300 m², dan geldt 90 m², vermeerderd met 10 procent van het deel boven de 300 m², met een maximum van 150 m² in totaal. Een voorbeeld: bij 200 m² komt u op 70 m²; staat er al een schuur van 12 m², dan blijft 58 m² over. Voor het deel van de tuin dat verder dan vier meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw ligt, gelden aanvullende beperkingen. Reken een krappe uitkomst dus niet zelf rond.

Dan de hoogte. Voor een bijbehorend bouwwerk binnen vier meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw is de hoofdregel maximaal vijf meter. Die vier meter meet u vanaf het oorspronkelijke hoofdgebouw, dus vanaf de oorspronkelijke achtergevel van de woning en niet vanaf een latere aanbouw of uitbouw. Die vijf meter is zelden de echte grens, want er komen twee beperkingen bij: het bouwwerk mag niet hoger zijn dan het hoofdgebouw, en niet meer dan ongeveer dertig centimeter boven de vloer van de eerste verdieping uitkomen. Voor een veranda tegen de gevel betekent dat: onder de ramen van de verdieping blijven. Staat het bouwwerk verder dan vier meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw, zoals een vrijstaande veranda achter in de tuin, dan is de grens lager: bij een plat dak drie meter.

Over de erfgrens bestaan de meeste misverstanden. De vergunningvrije regeling kent geen algemene minimumafstand tot de erfgrens met uw buren. U mag in beginsel tot op de grens bouwen. Wat niet mag, is over de grens bouwen: een dakrand, een goot of een overstek boven het perceel van de buren is overbouw en daarvoor heeft u hun toestemming nodig. Richting openbaar toegankelijk gebied, zoals een stoep, een pad of water, is het strenger: daar geldt wel een afstandseis en loopt de grens van het achtererfgebied anders. Houd ook waar het mag enkele centimeters vrij, voor onderhoud.

Aan de erfgrens speelt ook het burenrecht. U mag het regenwater van uw dak niet op het erf van de buren laten aflopen. Bij een veranda dicht bij de grens betekent dat: de goot en de hemelwaterafvoer aan uw kant, en het water op uw eigen perceel afvoeren. Die hemelwaterafvoer nemen wij mee in de offerte.

De tweede regel uit het burenrecht is de tweemetergrens. Volgens artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek mag u binnen twee meter van de erfgrens geen ramen, andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken maken die rechtstreeks uitzicht geven op het erf van de buren, tenzij zij daarmee instemmen. Voor een veranda op tuinniveau speelt dit meestal niet: u kon daar al staan en al kijken. Het gaat wel spelen bij een verhoogd terras of dakterras. Geeft een buur toestemming, leg die dan schriftelijk vast. Een afspraak met de huidige buur bindt een volgende eigenaar niet; via de notaris kan het als erfdienstbaarheid worden vastgelegd.

Vergunningvrij is niet hetzelfde als regelvrij. Ook zonder vergunning moet de constructie voldoen aan de bouwtechnische eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving, en u blijft als eigenaar verantwoordelijk voor wat er op uw perceel staat. Daarnaast vervalt de vergunningvrije route in een aantal situaties. Bij een monument is altijd een vergunning nodig. Staat uw woning in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, dan is een bijbehorend bouwwerk in beginsel ook vergunningplichtig; alleen op het erf achter het hoofdgebouw, en dan niet aan de kant van openbaar toegankelijk gebied, kan de vergunningvrije route daar nog gelden. Bij een monument geldt die uitzondering niet. Ook het omgevingsplan van uw gemeente kan voor uw straat iets anders bepalen.

Twee situaties vragen daarnaast privaatrechtelijke toestemming. Huurt u uw woning, dan staat de veranda op grond van de verhuurder. U heeft schriftelijke toestemming nodig; corporaties hebben daarvoor beleid voor zelf aangebrachte voorzieningen. Leg vooraf vast wat er aan het einde van de huur gebeurt: laten staan, overnemen of verwijderen. Woont u in een appartement, dan zijn de gevel, het balkon en het dakterras in de regel gemeenschappelijk eigendom, ook als u er exclusief gebruiksrecht op heeft. Verankeren in de gevel raakt dus gemeenschappelijke delen. Daarvoor is toestemming van de vergadering van eigenaars nodig; de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement bepalen welke meerderheid geldt.

Zo gaat u het na. Vul de vergunningcheck op het Omgevingsloket in via omgevingswet.overheid.nl. Die check geeft een indicatie op basis van uw eigen antwoorden. Zekerheid geeft uw gemeente: bij twijfel vraagt u het daar na, want de gemeente heeft het laatste woord. Tijdens het gratis adviesgesprek aan huis zeggen wij eerlijk wat onze ervaring met uw situatie is. De aanvraag bij de gemeente doet u als eigenaar zelf; wij leveren de tekeningen en specificaties die u daarvoor nodig heeft. Omdat elke veranda maatwerk is, passen we de maten vaak zo aan dat een plan alsnog binnen de regels valt. U bereikt ons op +31 (0)546 22 30 87.